真房源市场调研白皮书:谁才是最“真”的房产中介平台?

导读:
目前,房产中介第三方发布平台监管确实存在缺失,尽管各平台都在使出浑身解数进行审核完善,仍避免不了假房源泛滥的事实。真房源应该是融在骨子里道德里的最基本的要求,是所有中介机构、从业人员的基本行为准则。争做真房源,从形式上来说是改进,趋势上来说一种前进,假房源注定是被行业和社会淘汰。

根据《2018互联网房产平台调查报告》显示,73.75%的受访者,将“房源信息发布的真实性”选做了首要原因。另外,70.79%的受访者认为“房源信息丰富性”是重要因素。早在2000年前后,就有房产中介从业人员开始倡议真房源,时至今日,房源的真实性依然困扰着房地产经纪行业。

选择互联网房地产交易服务平台时,受访者优先考虑的因素如下:

房产中介平台1

(图片来自于《2018互联网房产平台调查报告》)

一、为什么房产中介平台很难做到100%真房源?

1、第三方房地产网站中的房源信息,内容发送的逻辑类似于我们发微博,朋友圈,信息具有瞬间性和固定性。也就是说,在房产交易处于一个动态的情况下,产生了网络信息与实际情况的不对称。而第三方平台无法实时核实房源的真实情况,便产生了很多过期房源。

2、房地产网站在发布这些房产信息的规则设置中,是存在一定漏洞的,不排除某些房产经纪人利用这些漏洞,在范围内修改面积、价格、使用虚假图片、发表概念模糊带有诱导性的文字,从而产生假房源。

3、对于大部分第三方房产网站,房源数量的多少,是跟网站流量挂钩的,为了自身的盈利,房产网站往往不会严格限制房源的数量及真实性。

越来越多由虚入实的互联网中介平台们坚持互联网流量为王,向房产中介行业输出流量,但如果以流量为导向,平台的设计机制与商业模式,决定了它很难杜绝假房源,完全只能依赖经纪公司的自律。假房源越泛滥,真房源的经纪人就越吃亏。

不仅如此,假房源对买卖双方的影响,也是非常巨大的。由于虚假房源信息较多,价格差别较大,干扰了正常的市场信息。卖方在出售房源时很难定价、且不断被无谓的电话骚扰,买方在买房时对价格摸不清,直接影响买房。虚假房源的存在不仅浪费买卖双方的时间、精力、物力、财力,更是损害了消费者的知情权、选择权和公平交易权,对市场交易的多个方面都产生了不良影响。

二、究竟什么样的房源,才算100%真房源?

房产互联网如果讲‘大数据’,前提就必须是真房源。如果房源信息都是假的,那么基于房源产生的大数据,就无法回头去验证房源信息是真的。真房源对经纪公司太重要了,不仅关乎服务品质,而且决定经纪人合作效能,要做真房源,不仅仅房源真实存在、价格真实合理,这涉及到五大维度的“真”。

1、真实可售:须为法律法规允许交易的房产,不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房产;

2、真实存在:房产为真实存在,不是虚构或虚拟存在;

3、真实委托:业主真实委托出售/出租;

4、真实价格:是业主委托公布或当前明确表示同意发布的价格,以业主委托书价格为准;

5、真实信息:房屋区位、用途、结构、户型、照片/视频真实,面积差异不超过±3%。

三、究竟谁才是真正的100%真房源?

基于以上原则,记者针对目前主流的互联网房屋中介平台,对于房源随机调查、房源发布审核机制及各平台提升房源真实性的相应措施进行了调查,其中包括:安居客、房天下和乐有家。

各平台房源真实性

在房源真实性方面,安居客一直称自己为“全房源网”而非真房源网,看来,它们的最终目标还是流量,目前,安居客并未对外公开该平台房源真实度的数据,但记者通过随机点选了三套“看起来不错”的房源进行电话沟通,其中一位接通电话便表示房屋已经卖掉,可以看看其他房源,另一套表示房源的确存在,但与照片所示有些差异。

在房天下平台中,记者想要寻找“个人房源”标签的房源,但搜索“个人房源”显示的仍然是中介房源。记者发现,在安居客和房天下平台中,房源价格普遍低于市场价20-30%,图片制作精美,而这些房源往往真实性存疑。

房产中介平台2

在乐有家平台中,记者看到“假一赔百”的标语,但凡发现一套假房源,便会赔付给举报者100元的现金奖励,在浏览了十几套房源后,其中有一套房源,电话沟通时房源描述有误,经举报后当天便有客服人员联系沟通,客服表示,房源问题存在争议,可真可假的,一律判定为假房源。核实完毕后,隔天便收到赔付的100元。有了这样的机制,相信浏览网站的用户会与乐有家一起共同监督虚假房源。

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房源发布审核机制不完善是虚假房源的源头

在以上三个平台中,安居客中,房东可免费发布房屋信息,发布过程只需要将房屋信息提交,安居客平台按区域自动匹配经纪人联系房东,可以说是毫无审核机制。

房产中介平台3

(图片来自安居客官网)

房天下平台在房屋发布时,会弹出提示:必须是业主个人发布房源,不允许经纪人发布。一经发现,会立刻下架房源。虽然存在提示,但在发布过程中,并没有其他审核机制。

2018年11月,房天下被北京市住建委“点名批评”:房天下网站对房源信息发布主体的审核环节存在漏洞,致使他人可以盗用其它房地产经纪机构的营业执照或变造其他经纪人员信息卡,用于在该网站发布违规房源信息。

房产中介平台4

(图片来自房天下官网)

相比之下,乐有家的房源发布是相对严谨的,在房东填写委托后,系统会为房源匹配经纪人,并进行线下的真实核对,委托人是否是真正业主,或与业主的关系?核实业主报价,价格是否超限?是否抵押、是否唯一住宅、是否查封、是否可减免营业税等。当房屋通过重重考验之后,才能够被上架。

房产中介平台5

(图片来自乐有家官网)

若想控制房源的真伪,房源信息发布是最初的源头,只有平台愿意去整顿审核,付出大量的人力物力,从表面上来看,是松散的审核机制以及形同虚设的评价体系为个别房产经纪公司提供了利用虚假信息获取流量的机会。如果平台方没有建立房源大数据库,让每一套可能交易的房源,都对应唯一的物理地址,就难以杜绝虚假房源。

各平台如何提升房源真实性?

实际上,不管是安居客、房天下还是乐有家,近年来都在不断的采取相应的措施来提升房源的真实度,但因每个品牌的战略不同,各平台采取了不同的措施。

乐有家除了在线举报、全民监测外,还建立了全面的“楼盘字典”,10000多人参与,逐个采集、逐个核验,建立“唯一房号”楼盘字典,包含房源房间门牌号、标准户型图、属性信息、配套设施信息、历史业务数据等,每套房源还有300字的描述字段等。在这样完备详细的信息录入环节中,“楼盘字典”可以智能判别真实房源,辅之人工审核,确保了乐有家房源真实性。

安居客采取了同样的思路,不同的是它依托于58同城、赶集网等大中介平台的数据,推出了基于全场景五维算法的“云库3.0”系统。例如,其“小区大全”能细化至各小区的房源状况。“云库3.0”是安居客第三代大数据引擎,在安居客全平台数据的基础上,进一步打通包括58同城、赶集网、中华英才网、58到家等平台的所有数据。

房天下于2019年6月,与21世纪不动产牵手,房天下成为21世纪不动产新的外部流量引入入口。与以往的区别是,经纪人不再以个人行为在流量平台发布房源,而是通过21世纪不动产内部系统发布房源,核验之后,系统直接对接房天下经纪人账号上。这样保证房源的真实性。

目前,房产中介第三方发布平台监管确实存在缺失,尽管各平台都在使出浑身解数进行审核完善,仍避免不了假房源泛滥的事实。真房源应该是融在骨子里道德里的最基本的要求,是所有中介机构、从业人员的基本行为准则。争做真房源,从形式上来说是改进,趋势上来说一种前进,假房源注定是被行业和社会淘汰。

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